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Les trois arnaques les plus courantes
Faux titres, même bien vendu quatre fois, promoteur qui disparaît.
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C'est le seul risque qui peut coûter la totalité de votre mise, et c'est le moins cher à écarter. Voilà les documents à exiger et l'ordre dans lequel les demander.
La vérification se fait auprès du Registro de Títulos, par un avocat indépendant du vendeur, avant toute signature et avant tout versement. Le document qui fait foi s'appelle le Certificado de Título, et celui qui révèle les problèmes s'appelle la Certificación de Estado Jurídico.
Tout le reste de cet article explique pourquoi ces deux mots valent plusieurs dizaines de milliers de dollars.
Acheter en République dominicaine est facile : aucune restriction de nationalité, aucune obligation de société locale. C'est justement parce que c'est facile d'acheter qu'il est facile d'acheter mal.
Dans certaines zones, le cadastre est approximatif, et des gens vendent des biens dont ils ne détiennent pas le titre. Du côté de la Playa El Limón, à environ 45 minutes de Punta Cana, on voit des panneaux de bois plantés au bord de la route avec écrit dessus « vend propriété avec titre officiel ».
Les autres formes que ça prend sont détaillées dans l'article sur les trois arnaques les plus courantes, dont le même appartement vendu quatre fois avant que l'agent disparaisse.
| Document | Ce qu'il dit | Qui le délivre |
|---|---|---|
| Certificado de Título | Que le droit de propriété est enregistré au nom d'une personne précise. Il porte le numéro de parcelle et la surface. | Registro de Títulos |
| Certificación de Estado Jurídico | 🔴 L'état juridique réel du bien : s'il a fait l'objet d'un deslinde, et surtout s'il porte des charges, des hypothèques ou des oppositions. | Registro de Títulos |
| Le deslinde | Le bornage officiel, avec des coordonnées GPS, qui fixe les limites exactes. | Arpenteur agréé, puis Registro de Títulos |
Le document à demander avant de virer quoi que ce soit est la Certificación de Estado Jurídico. Un titre peut exister et être propre en apparence tout en portant une hypothèque ou une opposition : c'est cette certification qui le dit.
Le deslinde est la procédure par laquelle un arpenteur agréé mesure et délimite la parcelle avec des coordonnées GPS. Au bout, le registre délivre un Certificado de Título Definitivo avec une désignation cadastrale unique.
Concrètement : un bien avec deslinde est identifié sans ambiguïté. Un bien sans deslinde repose sur une description approximative, et c'est là que naissent les litiges de limites, de superficie, et les ventes multiples.
Laissez-nous vos coordonnées et dites-nous où vous en êtes. Quelqu'un sur place vous rappelle.
Indépendant veut dire : pas celui du promoteur, pas celui que l'agence vous présente. Ce n'est pas une question de méfiance envers les gens, c'est une question de qui paie qui.
J'ai payé 250 000 dollars pour un projet sur plan dont le chantier s'est arrêté. Mon agent me disait qu'il n'y avait pas de problème. J'ai pris un avocat quand même, et j'ai récupéré 105 000 dollars pour 2 500 à 3 000 dollars d'honoraires. L'histoire complète est racontée ici.
Aucun de ces signaux ne prouve une fraude. Chacun justifie de ralentir, et de payer quelqu'un dont le métier est de vérifier.
Auprès du Registro de Títulos, par un avocat indépendant du vendeur, avant toute signature et avant tout versement. Deux documents comptent : le Certificado de Título, qui dit au nom de qui le bien est enregistré, et la Certificación de Estado Jurídico, qui révèle les charges, hypothèques et oppositions.
C'est le bornage officiel de la parcelle : un arpenteur agréé mesure et délimite le terrain avec des coordonnées GPS, puis le registre délivre un Certificado de Título Definitivo avec une désignation cadastrale unique. Un bien sans deslinde repose sur une description approximative, et c'est de là que naissent les litiges.
Oui. La République dominicaine ne pose aucune restriction de nationalité et n'oblige pas à créer une société locale pour acheter. La difficulté n'est jamais le droit d'acheter, elle est de vérifier ce qu'on achète.
Parce que celui que le promoteur ou l'agence vous présente est payé par eux. Dans mon cas, mon agent me disait qu'il n'y avait pas de problème sur un projet à l'arrêt. J'ai pris un avocat indépendant, et j'ai récupéré 105 000 dollars pour 2 500 à 3 000 dollars d'honoraires.
La banque, jusqu'au paiement complet. Ce n'est pas anormal, mais il faut le savoir : vous n'aurez pas le document en main tant que le solde n'est pas soldé.
Les frais réels ligne par ligne, les vérifications à ne pas sauter, et les rendements constatés par quartier.
Faux titres, même bien vendu quatre fois, promoteur qui disparaît.