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Les loyers que j'ai relevés en visitant résidence par résidence, le calcul complet sur ma propre maison, et pourquoi le « 8 à 12 % » des plaquettes ne veut rien dire.
Un appartement correct en bonne résidence à Punta Cana se loue entre 1 200 et 1 900 dollars par mois selon ses caractéristiques. Le rendement qui en découle dépend entièrement de deux choses que les plaquettes ne précisent jamais : ce qu'on déduit, et sur quelle valeur on calcule.
Le reste de cet article, ce sont mes relevés et mes chiffres.
Quand je cherchais mon appartement à Punta Cana, j'ai fait le tour des résidences en demandant systématiquement à quel prix elles se louaient. Ce n'est pas une étude de marché, ce sont des relevés de terrain, et ils valent mieux qu'une moyenne inventée.
| Type de bien | Loyer mensuel relevé |
|---|---|
| Appartement standard, bonne résidence | 1 200 à 1 400 $ |
| Le même, avec toit terrasse | 1 900 $ |
| Selon la résidence, y compris en trois chambres | 1 250 à 1 500 $ |
| Appartement meublé de ce type | 900 à 1 100 $ |
| Courte durée, appartement standard | environ 110 $ la nuit |
Regardez les deux premières lignes du tableau. Sept cents dollars d'écart de loyer mensuel entre deux appartements comparables, pour un seul élément : le toit terrasse.
Ce que ça vous dit concrètement : avant de choisir un lot dans un programme, allez voir ce que se loue la résidence d'à côté, et demandez le détail par type de bien. La différence entre deux appartements presque identiques peut représenter plus du tiers du loyer.
Envoyez-nous le programme, le quartier, le prix annoncé et le loyer qu'on vous promet. Un de nos experts sur place regarde et vous dit si le compte est bon.
Plutôt qu'un exemple théorique, voilà mes chiffres, sur la maison que j'habite.
| Donnée | Montant |
|---|---|
| Prix d'achat | 295 000 $ |
| Échéances mensuelles | 1 950 $ |
| Reste à payer jusqu'à la livraison, juin 2026 | 120 000 $ |
| Valeur estimée aujourd'hui | 700 000 à 750 000 $ |
| Loyer qu'elle sortirait en location fixe | 5 000 à 5 500 $ / mois |
Maintenant le calcul, et c'est là que tout se joue :
Les promoteurs annoncent 8 à 12 %. Ce n'est pas faux, c'est incomplet. Il y a trois niveaux de rendement, et un seul est utile.
| Niveau | Ce qu'on déduit | Qui l'affiche |
|---|---|---|
| Brut | Rien. Loyer annuel divisé par un prix. | Tous les promoteurs |
| Net | Charges de copropriété, gestion, entretien, assurance | Presque personne |
| Net-net | En plus : vacance locative, saison basse, fiscalité, et les mois où le bien ne tourne pas | Personne |
Deux postes sont systématiquement oubliés dans les projections qu'on vous montre :
Les deux marchés existent et ne demandent pas le même travail.
| Courte durée | Longue durée | |
|---|---|---|
| Ce que j'ai relevé | environ 110 $ la nuit sur un appartement standard | 1 200 à 1 900 $ par mois selon le bien |
| Le rendement | Plus haut sur le papier | Plus bas, mais prévisible |
| Le vrai sujet | La vacance et la saison basse mangent l'écart, et il faut une vraie gestion | Un locataire, une rotation faible, presque pas de gestion |
Mon avis, et ce n'est qu'un avis : pour un premier bien acheté depuis l'étranger, la longue durée est plus raisonnable. On perd du rendement théorique et on gagne la seule chose qui compte à distance, la prévisibilité.
Si un vendeur ne peut pas fournir ces quatre chiffres, c'est une réponse en soi.
Le reste de la méthode, les frais d'achat et les pièges à écarter sont dans le guide complet de l'investissement.
Les promoteurs annoncent 8 à 12 %, mais c'est du brut sur une occupation théorique. Le chiffre utile est le net une fois la gestion, les charges, la vacance et la saison basse déduites. Et il faut savoir si le calcul porte sur le prix payé ou sur la valeur actuelle : sur ma propre maison, l'écart entre les deux va de 8 % à plus de 20 %.
D'après mes relevés en visitant : 1 200 à 1 400 $ par mois pour un appartement standard en bonne résidence, jusqu'à 1 900 $ avec un toit terrasse, et 1 250 à 1 500 $ selon la résidence y compris en trois chambres. En courte durée, environ 110 $ la nuit.
Oui, et c'est l'arbitrage le plus rentable que j'aie vu ici. J'ai relevé 700 $ d'écart mensuel entre deux appartements comparables, soit plus de 8 000 $ par an, pour un élément que le promoteur facture très peu à l'achat.
Pour un premier bien acheté depuis l'étranger, la longue durée est plus raisonnable. On perd du rendement théorique et on gagne la prévisibilité, qui est la seule chose qui compte quand on gère à distance.
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