Retour d'expérience
Mon pire investissement : la maison qui n'a jamais été livrée
Payée, jamais livrée, litige ouvert. Le récit complet et les quatre signaux que j'aurais dû voir.
Enzo Honoré
Installé en République dominicaine depuis 2019 · 49 600 abonnés sur YouTube
Au sommaire
- Est-ce une bonne idée ? La réponse courte
- L'arbitrage réel avec l'Europe, avec mes chiffres
- Ce qu'on achète ici, et où
- Les cinq étapes d'un achat, dans l'ordre
- Ce que ça coûte vraiment, ligne par ligne
- Ce que ça rapporte : brut, net, et net-net
- La fiscalité territoriale, sans jargon
- Visa, résidence, passeport
- Les sept pièges qui coûtent cher
- Punta Cana, Las Terrenas ou Saint-Domingue
- À qui ça convient, à qui ça ne convient pas
- Les questions qu'on me pose le plus
Ce que ce guide ne contient pas. Ni la géographie du pays, ni sa démographie,
ni son système éducatif. Vous trouverez tout ça sur Wikipédia, et ça n'a jamais aidé
personne à décider d'un achat. Ce guide ne parle que d'argent, de risque et de
procédure.
Est-ce une bonne idée ? La réponse courte
Oui, si vous venez sur place et si vous acceptez de gérer. Non, si vous cherchez un placement passif que vous ne viendrez jamais voir.
Le marché est réel : le pays attire un tourisme massif et continu, la demande locative existe toute l'année, et un étranger peut acheter sans restriction de nationalité ni société locale obligatoire. C'est l'un des rares pays de la zone où l'achat est aussi simple sur le papier.
Mais tout ce qui n'est pas surveillé dérive : le chantier, la gestion locative, l'entretien. La distance coûte cher ici. Ce marché récompense ceux qui viennent, pas ceux qui délèguent en aveugle. Je le sais parce que j'ai fait les deux.
« Ce n'est pas le bien qui fait le risque, c'est le montage. Un appartement à
150 000 dollars n'a rien de compliqué. Ce qui se passe autour de la signature est
le seul endroit où on perd de l'argent. »
Vous préparez un achat ou une installation ?
Laissez-nous vos coordonnées. Un de nos experts de l'investissement et de l'expatriation en République dominicaine vous rappelle, regarde votre projet, et vous dit franchement s'il tient la route.
L'arbitrage réel avec l'Europe, avec mes chiffres
C'est la comparaison que personne ne fait honnêtement, parce qu'il faut avoir payé les deux. Je suis passé par Lisbonne avant de revenir ici, et voilà ce que ça donne.
| Ce que je payais | Lisbonne | République dominicaine |
|---|---|---|
| Logement | 2 000 € par mois pour un appartement que je qualifiais moi-même de mauvais, dans un bon quartier | Pour le même budget : deux chambres, environ 150 m², dans les meilleurs quartiers de Saint-Domingue |
| Mon penthouse à Punta Cana | Sans équivalent à ce prix | 1 800 $ par mois pour 280 m² avec toit terrasse et jacuzzi, dans la meilleure résidence |
| Aide à domicile | Hors de portée au quotidien | 200 $ par mois à temps plein. 250 $ avec la garde d'un enfant et la cuisine, logée sur place |
| Repas au restaurant | Prix européens | 10 € suffisent largement. Le haut de gamme rejoint vite les prix européens |
1 800 $ / mois
pour 280 m² avec toit terrasse et jacuzzi, dans la meilleure résidence de Punta Cana
Ce que je payais. À Lisbonne, 2 000 euros me payaient un appartement que je
trouvais mauvais. C'est cet écart, et lui seul, qui explique pourquoi je suis revenu.
La contrepartie honnête : pour vivre vraiment confortablement ici, famille comprise, je suis plutôt entre 5 000 et 6 000 euros par mois. Le pays n'est pas bon marché pour qui refuse de baisser son niveau de confort, il est beaucoup plus rentable à confort égal. Ce n'est pas la même phrase.
Ce qu'on achète ici, et où
Première chose à comprendre, et elle coûte cher à ceux qui l'ignorent : on dit « Punta Cana » comme si c'était un seul endroit. Ce n'en est pas un.
Punta Cana est une ville privée. Elle appartient à des investisseurs. Police privée, écoles privées, tout y est privé. C'est plus petit, plus résidentiel, et ce sont surtout des gens qui y vivent à l'année. Bavaro, c'est la partie touristique, la grande barre d'hôtels. Quand quelqu'un vous dit qu'il est allé à Punta Cana, il est allé à Bavaro dans la majorité des cas. Les deux sont à un quart d'heure l'un de l'autre, et le mètre carré n'y a pas le même prix.
| Quartier | À qui ça s'adresse | Positionnement de prix |
|---|---|---|
| Bavaro | Location saisonnière, rotation toute l'année, premier investissement | Le plus accessible |
| Punta Cana Village | Familles installées, écoles, peu de rotation | Intermédiaire, demande stable |
| Vista Cana | Résidentiel récent, pensé pour y vivre | Intermédiaire |
| Cocotal | Golf, clientèle installée, marché lent | Intermédiaire à élevé |
| Cap Cana | Haut de gamme fermé, marina, clientèle internationale | Le plus élevé |
| Downtown | Le Punta Cana des Dominicains, rendement possible | Le plus bas, risque plus élevé |
Les prix au mètre carré arrivent. Je refuse de publier une fourchette inventée
ou recopiée sur une plaquette de promoteur. Je constitue un relevé mensuel sur les
annonces réelles du marché : c'est le baromètre des prix,
et il donnera un chiffre daté et sourcé plutôt qu'une impression.
Les cinq étapes d'un achat, dans l'ordre
- Choisir la zone avant le bien. C'est l'inverse de ce que font la plupart des acheteurs, qui tombent amoureux d'un plan avant de savoir où il est. La zone détermine la clientèle, la rotation locative et la revente. Le bien ne détermine que votre confort.
- Faire vérifier le titre de propriété par un avocat indépendant. Indépendant veut dire : pas celui du promoteur, pas celui que l'agence vous présente. C'est le risque numéro un du pays, le seul qui peut coûter la totalité de la mise, et c'est aussi le moins cher à écarter.
- Chiffrer le coût complet, pas le prix affiché. Voir le tableau ci-dessous. L'écart entre les deux se compte en dizaines de milliers de dollars.
- Décider entre l'existant et le plan. Le plan est moins cher et se paie en échéances. Il expose aussi au risque de non-livraison, et ce risque n'est pas théorique : j'ai payé une maison qui n'a jamais été livrée, le litige est toujours ouvert.
- Organiser la gestion avant de signer, pas après. Un bien loué sans gestion sur place ne rapporte pas ce qu'annonce la plaquette. C'est le poste que tout le monde découvre trop tard.
Ce que ça coûte vraiment, ligne par ligne
C'est la partie que les sites d'annonces ne publient jamais, et c'est pourtant la seule qui décide si l'opération tient.
| Poste | Ce qu'il faut savoir |
|---|---|
| Prix du bien | Le chiffre de la plaquette. Celui qui sert d'appât, et le seul que la plupart des acheteurs regardent. |
| Frais de transfert de titre | 🔴 Ils se calculent sur la valeur cadastrale retenue par l'administration, pas sur le prix que vous payez. Les deux peuvent être très différents. Faites estimer ce montant avant de signer. |
| Honoraires d'avocat | Non négociable dans le principe. C'est lui qui vérifie le titre, et c'est la meilleure ligne du budget. |
| Charges de copropriété | Souvent sous-estimées de moitié dans les projections des vendeurs. À demander par écrit, sur les douze derniers mois. |
| Ameublement | Obligatoire si vous comptez louer, et presque toujours absent du budget initial. |
| Commission d'agence | Sur une location, comptez un mois de loyer. Constaté, et rarement annoncé à l'avance. |
| Gestion locative | Un pourcentage des loyers. C'est ce qui transforme un rendement brut en rendement réel. |
Ce que ça rapporte : brut, net, et net-net
Les promoteurs annoncent 8 à 12 %. Ce chiffre n'est pas faux, il est incomplet. C'est du rendement brut, calculé sur un taux d'occupation théorique.
| Niveau | Ce qu'on déduit | Qui l'affiche |
|---|---|---|
| Brut | Rien. Loyer annuel divisé par le prix d'achat. | Tous les promoteurs |
| Net | Charges, gestion, entretien, assurance | Presque personne |
| Net-net | En plus : vacance locative, saison basse, fiscalité, et les mois où le bien ne tourne pas | Personne |
Seul le troisième compte, et c'est celui qu'il faut exiger avant de signer quoi que ce soit. Si un vendeur ne sait pas vous le donner, c'est une réponse en soi.
Les loyers que j'ai relevés moi-même, en visitant
Quand j'ai cherché mon appartement à Punta Cana, j'ai fait le tour des résidences en demandant systématiquement ce qu'elles se louaient. Voilà ce que ça donnait :
- 1 200 à 1 400 $ par mois pour un appartement standard dans une bonne résidence.
- 1 900 $ par mois pour le même type de bien avec un toit terrasse. Sept cents dollars d'écart par mois, pour un rooftop. C'est le genre de détail qui fait toute la rentabilité, et qu'aucune plaquette ne met en avant.
- 1 250 à 1 500 $ selon la résidence, y compris pour du trois chambres.
- En location courte durée, l'appartement standard tournait autour de 110 $ la nuit.
Ce que ça vous dit concrètement. Avant de choisir un bien, allez voir ce que se
loue la résidence d'à côté. L'écart entre deux appartements presque identiques peut
représenter plus de 8 000 dollars de loyer par an, uniquement à cause
d'un élément que le promoteur ne facture presque pas.
La fiscalité territoriale, sans jargon
C'est l'un des vrais avantages du pays, et il est souvent mal expliqué. La République dominicaine applique une fiscalité territoriale : les revenus générés à l'étranger n'y sont pas imposés. Les revenus qui entrent dans le pays doivent être déclarés, ceux qui viennent d'ailleurs ne concernent pas l'administration dominicaine.
Pour un entrepreneur dont l'activité est en ligne et facturée ailleurs, ça change beaucoup de choses. C'est le même principe qu'en Thaïlande.
Ça ne vous exonère pas de votre pays d'origine. La fiscalité territoriale
dominicaine ne dit rien de ce que la France, la Belgique ou le Canada attendent de vous.
Résidence fiscale, exit tax, déclaration des comptes à l'étranger : ce sont des sujets
distincts, et je ne suis pas fiscaliste. Faites-vous accompagner.
Visa, résidence, passeport
C'est le point le plus souple du pays, et une bonne surprise quand on vient d'Asie.
- Le visa touriste se renouvelle en pratique très simplement. Pendant des années, je payais une amende de 50 à 100 dollars en sortant du territoire, selon le dépassement. On sort, on revient, personne ne fait d'histoires.
- Créer une société sur place est accessible, et le visa investisseur avec.
- Le passeport dominicain est atteignable après quelques années de résidence, pour un coût de procédure d'environ 10 000 dollars, essentiellement des honoraires d'avocat. Ce n'est pas le passeport le plus puissant du monde, mais à ce prix-là c'est une option rare : la plupart des programmes comparables se comptent en centaines de milliers.
Le détail des cas réels, touriste, retraité, investisseur et salarié, est dans l'article consacré au visa et à la résidence.
Les sept pièges qui coûtent cher
C'est le coeur de ce guide, et c'est ce que vous ne trouverez pas ailleurs. Chacun de ces sept points m'a coûté de l'argent, du temps, ou les deux.
1. Le titre de propriété qui n'est pas propre
Le risque numéro un. Un bien peut être vendu avec un titre contesté, partagé entre héritiers, ou grevé. Il se vérifie avant de signer, par un avocat indépendant, et jamais après.
2. La non-livraison sur un achat en construction
Celui-là, je l'ai vécu. Maison payée, jamais livrée, demande de remboursement, et un litige toujours ouvert aujourd'hui. Le récit complet est ici, avec les quatre signaux que j'aurais dû voir avant de signer.
3. La valeur cadastrale, différente du prix payé
Les taxes de transfert ne se calculent pas sur ce que vous payez mais sur la valeur retenue par l'administration. L'écart peut être important, dans un sens comme dans l'autre. Faites estimer ce montant avant, pas au moment de payer.
4. Le rendement brut pris pour du rendement
Voir plus haut. C'est le piège le plus répandu, et le plus facile à éviter : exigez le net-net, par écrit.
5. Confondre Punta Cana et Bavaro
Deux marchés, deux clientèles, deux niveaux de prix. Acheter à Bavaro en croyant acheter à Punta Cana, c'est payer un positionnement qu'on n'a pas.
6. Acheter sans avoir organisé la gestion
Un bien à 8 000 kilomètres sans personne pour l'ouvrir, le nettoyer, accueillir et réparer, ce n'est pas un investissement, c'est une charge. La gestion se règle avant l'achat.
7. Croire que la distance ne coûte rien
C'est la synthèse des six autres. Tout ce qui n'est pas surveillé dérive. Le chantier prend du retard, le locataire ne part pas, les charges augmentent, personne ne vous prévient. Venez, ou faites venir quelqu'un en qui vous avez confiance.
Un doute sur un projet précis ?
Envoyez-nous ce que vous avez : le nom du programme, le quartier, le prix. Un de nos experts sur place regarde et vous dit ce qu'il en pense, sans langue de bois.
Punta Cana, Las Terrenas ou Saint-Domingue
| Destination | Le profil | Le point de vigilance |
|---|---|---|
| Punta Cana / Bavaro | Tourisme international massif, demande locative toute l'année, infrastructures et aéroport international | Le marché le plus disputé, et celui où les promoteurs sont les plus agressifs |
| Las Terrenas | Forte communauté francophone, ambiance village, prix d'entrée plus bas | Saisonnalité plus marquée, accès moins direct |
| Saint-Domingue | La capitale, marché locatif à l'année, économie réelle et non touristique | 🔴 Le trafic, qui est un vrai sujet de qualité de vie, et la sécurité qui se gère par le choix du quartier |
Mon avis, et ce n'est qu'un avis : pour un premier achat depuis l'étranger, Punta Cana et Bavaro restent le choix le plus lisible, parce que la demande y est la moins saisonnière et la revente la plus facile.
À qui ça convient, à qui ça ne convient pas
| Ça convient si… | Ça ne convient pas si… |
|---|---|
| Vous venez sur place au moins une fois avant d'acheter | Vous cherchez un placement 100 % passif |
| Votre activité est facturée hors du pays | Vous comptez sur le rendement brut de la plaquette |
| Vous acceptez de payer un avocat indépendant | Vous voulez économiser sur les frais de vérification |
| Vous avez un horizon de plusieurs années | Vous avez besoin de revendre vite |
Les questions qu'on me pose le plus
Un étranger peut-il vraiment acheter ici ?
Oui, sans restriction de nationalité et sans obligation de créer une société locale. C'est l'un des rares pays de la zone où c'est aussi simple. La difficulté n'est jamais le droit d'acheter, c'est de vérifier ce qu'on achète.
Quel budget pour un premier investissement ?
Le ticket d'entrée dépend surtout du quartier, avec un écart qui va du simple au triple entre Bavaro et Cap Cana pour une surface équivalente. Le point important est de ne jamais raisonner sur le prix affiché : les frais de transfert, l'avocat, les charges et l'ameublement ajoutent une part significative.
Les 8 à 12 % annoncés sont-ils réels ?
Ce sont des rendements bruts, avant gestion, charges, vacance locative et saison basse. Le chiffre qui compte est le net une fois tout déduit, et il est nettement inférieur. Aucun promoteur ne l'affiche.
Quel est le risque principal ?
Le titre de propriété. C'est le seul risque qui peut coûter la totalité de la mise, et il se vérifie avant de signer par un avocat indépendant du vendeur. Le second est la non-livraison sur un achat en construction.
Faut-il acheter sur plan ou dans l'existant ?
Le plan est moins cher et se paie en échéances, mais il expose au risque de non-livraison, qui est réel. L'existant coûte plus cher et se visite. Pour un premier achat à distance, l'existant est le choix prudent.
La fiscalité est-elle vraiment avantageuse ?
La fiscalité territoriale n'impose pas les revenus générés hors du pays, ce qui est un avantage réel pour un entrepreneur. Cela ne dit rien des obligations de votre pays d'origine, qui sont un sujet distinct.
D'où viennent ces informations
- Mon expérience depuis 2019 : achats, location, revente, construction et un litige en cours en République dominicaine.
- Ma vidéo « J'ai investi plus d'1 million en République dominicaine », 1 h 21, où le détail chiffré est donné.
- Ma vidéo « Vivre en République dominicaine : avantages et inconvénients ».
- Les positionnements de quartier viennent de mon expérience directe sur place, pas d'une base de données. Les prix au mètre carré seront publiés lorsqu'ils seront relevés, dans le baromètre, et pas avant.
